........................................................................................................................ Wenn man eine eigene Immobilie erwerben möchte, gibt es dabei grundsätzlich sehr unterschiedliche Wege zu unterscheiden: Man kann selbst bauen, eine neue Immobilie von einem Bauträger kaufen, eine gebrauchte Immobilie kaufen oder eine Immobilie bei einer Versteigerung erwerben.
Grundsätzlich sollte die Frage des Standortes die alles entscheidende Frage sein. Dieser bestimmt über die Grundstücksgröße, Haustyp und Größe der Immobilie. Bauinteressenten treffen außerhalb von Ballungszentren auf niedrigere Bodenpreise bei einer größeren Auswahl an Grundstücken an, während in unmittelbarer Stadtnähe oft nur der Kauf eines Reihenhauses von einem Bauträger in Betracht kommt. Ferner können noch weitere Aspekte eine Rolle spielen, wie zum Beispiel die elektrischen Anlagen sowie Leitungs-und Rohrsysteme, die bei Neubauten auf dem neuesten Stand sind und in näherer Zukunft keine Sanierungs-oder Reparaturkosten verursachen werden. ........................................................................................................................ Das Wohnungseigentum verschafft zwar kein vollwertiges Eigentum am Haus, stellt aber eine Verbesserung gegenüber der Mietwohnung dar. Gegenüber dem Erwerb eines eigenen Hauses
erwirbt der Käufer einer Wohnung das Eigentum nur an der einzelnen Wohnung, welche ein Teileigentum an einem Grundstück in der Form einer Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses darstellt.
Das Wohnungseigentum selbst setzt sich also aus dem Sondereigentum an einer Wohnung, dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Teileigentum zusammen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum und zum Miteigentum zählen gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie beispielsweise Treppen und Eingangsbereiche, das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik und die Wohnungstrennwände. Zum Teileigentum hingegen gehören die Räume, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind, also zum Beispiel Kellerräume,
Garagen oder Gewerberäume.
Der Nachteil von Wohnungseigentum ist, dass man im Gegensatz zum Einfamilienhaus in dichter Nachbarschaft mit Anderen lebt, die in gleichem Maße Eigentümer sind und daher auch die gleichen Rechte haben.
Diese gleichberechtigten Partner nennt man Wohnungseigentümergemeinschaft. Für die Verwaltung dieses Zusammenschlusses aller Eigentümer ist die so genannte Wohnungseigentümerversammlung zuständig, die aber auch über einen Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter bestellen kann.
........................................................................................................................ Durch die Teilungserklärung wird das Eigentum an einer bestimmten Wohnung begründet. Dies geschieht gegenüber dem Grundbuchamt.Inhalte der Teilungserklärung sind: Aufteilung der Immobilie in Sonder-Und Gemeinschaftseigentum, die genaue Beschreibung des Wohnung-und Teileigentums, der Gebrauchsregeln, sowie eine eventuelle Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern die dann zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wird. Letzteres ist dann eine Gemeinschaftsordnung. ........................................................................................................................ Das Hausgeld setzt sich zusammen aus den Betriebskosten ( Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister) und den Kosten für Verwaltung und Instandhaltungsrücklagen. Manchmal wird auch statt Hausgeld der Begriff Wohngeld für die gleiche Sache gebraucht. Beim Wohngeld handelt es sich jedoch genau genommen um einen staatlichen Zuschuss zur Miete. ........................................................................................................................ Darunter wird die finanzielle Reserve aller Miteigentümer für Sanierungsfälle verstanden. Ob eine Rücklage gebildet wird, in welcher Höhe und nach welcher Formel berechnet wird, darüber bestimmen die Eigentümer durch einen Mehrheitsbeschluß.Bei einem Verkauf geht der nicht verbrauchte Anteil des Verkäufers auf den Käufer über. ........................................................................................................................ Die Zweitwohnungsteuer ist als örtliche Aufwandsteuer eine reine Kommunalsteuer. Sie wird von der Gemeinde erhoben. Besteuert wird der Besitz einer weiteren Wohnung (Zweitwohnung) neben einer Hauptwohnung. Häufig wird die Nebenwohnung nach dem Melderecht mit der Zweitwohnung gleichgesetzt und betrifft alle Personen, die im jeweiligen Ort eine Wohnung bezogen und diese als Nebenwohnung gemeldet haben.
Ob die Wohnung gemietet ist oder vom Eigentümer selbst bewohnt wird, spielt dabei keine Rolle. Auch gilt es als unerheblich, wenn sich die Hauptwohnung am selben Ort befindet.
Als Bemessungsgrundlage dient meist die Jahreskaltmiete .Bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen wird in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie aus dem Mietspiegel hervorgeht, oder nach qm Wohnfläche berechnet.
Steuerschuldner ist der Inhaber der Zweitwohnung. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Zweitwohnungsinhaber Eigentümer oder Mieter ist.
Die Rechtsgrundlage für die Erhebung einer Zweitwohnungsteuer sind Art. 105 Abs. 2a des Grundgesetzes sowie die Kommunalabgabengesetze der Länder und die Satzungen der betreffenden Gemeinden.
Informieren Sie sich auf der Internetseite der entsprechenden Gemeinde, fragen Sie telefonisch bei der Gemeinde nach oder fragen Sie Ihren Makler.
........................................................................................................................ Der Wohnungseigentümer kann seine Räumlichkeiten auch zu anderen Zwecken als zum reinen Wohnen nutzen.Voraussetzung: Die neue Nutzung darf nicht störender sein als die Wohnnutzung. Die anderen Eigentümer können bei einer geplanten Nutzungsänderung auf Unterlassung bestehen und verlangen, dass die Räumlichkeiten wie in der Teilungserklärung beschrieben genutzt werden. ........................................................................................................................ Der Energiepass
Der wichtigster Bestandteil der neuen EnEV 2007 ist die verbindliche Einführung von bundesweit einheitlichen Energieausweisen für Bestandsgebäude, wie sie für Neubauten seit 2002 Pflicht sind.
Künftig müssen Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen oder neu vermieten, dem Käufer oder Mieter auf Anforderung einen Energieausweis vorlegen.
Auch wer sein selbst genutztes Haus umfassend modernisiert oder ausbaut, muss das Dokument erstellen lassen.
Für Gebäude, die bis 1965 errichtet wurden, ist der 1. Juli 2008 Stichtag für die Einführung, für später errichtete Gebäude der 1. Januar 2009.
"Die EnEv 2007 kennt zwei Arten von Energieausweisen: Sie unterscheidet zwischen dem Bedarfsausweis, der auf Grundlage des ingenieurmäßig berechneten Energiebedarfs des Gebäudes erstellt wird, sowie dem Verbrauchsausweis, der auf Grundlage des erfassten Energieverbrauchs des Gebäudes erstellt wird"
Für Wohngebäude, die umfassend umgebaut oder erweitert werden, muss nach dem Stichtag zwingend ein Bedarfsausweis erstellt werden. Auch für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis Pflicht.
Ausnahme: Wenn das Gebäude bei der Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichte oder durch nachträgliche Sanierungsmaßnahmen inzwischen erreicht, besteht weiterhin Wahlfreiheit
Der Energiepass wird für das ganze Gebäude ausgestellt. Er soll jedoch Hinweise enthalten, aus denen die Unterschiede im Energieverbrauch einzelner Wohnungen in Mehrfamlienhäusern hervorgehen.
Der Pass ist maximal 10 Jahre lang gültig und muss ggf. auch, im Falle durchgeführter
den Energieverbrauch beeinflussender Modernisierungsmaßnahmen, während seiner Laufzeit aktualisiert werden. Der Energiepass dient, obwohl er (nichtbindende) Modernisierungsvorschläge beinhaltet, vorrangig der Information des Eigentümers, des Mieters und auch des potentiellen Käufers der Immobilie. Damit der Energiepass auch überregional vergleichbare Informationen liefert, wird er unter Zugrundelegung einheitlicher, genormter Bedingungen berechnet. Somit kann er die individuelle Nebenkostenabrechnung weder ersetzen noch hat er auf diese auch rechtliche Auswirkungen.
Beim Bedarfsausweis wird anhand genormter Kriterien eine objektive Bewertung von Gebäude- und Heizungstechnik vorgenommen und rechnerisch der Primär- sowie der Endenergiebedarf des Gebäudes ermittelt. Der Endenergiebedarf gibt die jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. In den Primärenergiebedarf fließt auch der Aufwand ein, der zum Beispiel für Gewinnung, Verteilung und Umwandlung des verwendeten Energieträgers notwendig ist; er gibt Auskunft über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes.
Je geringer der Primärenergiebedarf, desto effizienter und Umwelt schonender die Energienutzung", Primär- und Endenergiebedarf werden in Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr, kurz kWh/(m2*a), angegeben.
Für den Bedarfsausweis werden allgemeine Gebäudedaten erfasst wie der Grundriss, das beheizte Gebäudevolumen, die Gebäudenutzfläche, der Flächenumfang von Außenwänden, Fenstern und Dach sowie die Dachform. Aber auch spezifische Daten zur Gebäudehülle, zur Qualität der verarbeiteten Baumaterialien, zum Aufbau der Bauteile, zur Wärmedämmung sowie zum Heizungssystem und zur Art der Warmwasserbereitung fließen in die Analyse ein.
"Die Aufnahme der notwendigen Daten, die so genau wie möglich zu ermitteln sind, erfolgt am besten bei einer Gebäudebegehung durch den Energie-Fachberater im Baustoff-Fachhandel . Im Anschluss daran wird der Energieausweis vom Energie-Fachberater mit Hilfe einer speziellen Berechnungssoftware erstellt.
Komfortabel und bundesweit einmalig: Der Energie-Fachberater im Baustoff-Fachhandel bietet dazu ein kostenfreies Erstgespräch vor Ort an. "Eine unverbindliche Beratungsanfrage an den Energie-Fachberater in ihrer Nähe können Hausbesitzer ganz einfach und bequem im Internet auf dem Ratgeberportal www.energie-fachberater.de stellen.
Der Verbrauchsausweis erfasst den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung. Dafür werden lediglich die Verbrauchsdaten aus Abrechnungen von Heizkosten nach der Heizkostenverordnung beziehungsweise von Energielieferanten benötigt.
Aus dem durchschnittlichen Verbrauch der letzten drei Jahre wird der Energieverbrauchskennwert festgestellt und in kWh/(m2*a) angegeben. Um den Einfluss außergewöhnlicher Wetterverhältnisse sowie regionale Unterschiede auszugleichen, werden Klima, Witterung und Leerstände berücksichtigt.
Beide Ausweisarten illustrieren die Energieeffizienz des Gebäudes anhand des so genannten Tachobands.
"Die Einordnung in einen Farbverlauf von grün (gut) nach rot (schlecht) dient dem schnellen Überblick und ermöglicht den direkten Vergleich mit anderen Gebäuden", sagt Müller. Beim Bedarfsausweis zeigt das Tachoband den Primär- und Endenergiebedarf des Gebäudes. Diese Werte lassen Rückschlüsse auf die zu erwartenden Nebenkosten für Heizung und Warmwasser, den energetischen Zustand und die CO2-Emissionen zu, und bieten die Möglichkeit, die energetische Qualität unterschiedlicher Gebäude zu vergleichen.
Im Unterschied dazu zeigt das Tachoband beim Verbrauchsausweis den Energieverbrauchskennwert. Dieser lässt nur Rückschlüsse auf den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser unterschiedlicher Gebäude zu. Das ist wenig aussagekräftig, denn der Wert hängt entscheidend vom Verhalten der Bewohner ab.
Bei allem Nutzen werden Hausbesitzer die Frage nach den Kosten für einen Energieausweis stellen. Diese lassen sich derzeit noch nicht endgültig beziffern. Das Bundesbauministerium geht im Minimum von 40 bis 60 Euro für den Verbrauchsausweis und von 80 bis 120 Euro für den aussagekräftigen Bedarfsausweis aus.
Die Energie-Fachberater im Baustoff-Fachhandel beraten Hauseigentümer ausführlich, welcher Ausweis der richtige für sie ist und welche Kosten auf sie zukommen. Sie zeigen auch auf, wie mit ihren Modernisierungsempfehlungen Energie eingespart und damit gleichzeitig die Umwelt und der Geldbeutel geschont werden können.
Den Energie-Fachberater in ihrer Nähe finden Hausbesitzer im Internet unter www.energie-fachberater.de.
Hinweis:
Qualifikationsvoraussetzungen für Sachverständige: Mit § 21 der EnEV 2007 hat der Gesetzgeber die Qualifikationsvoraussetzungen für die zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Sachverständigen geändert.
.................................................................... Ab Januar 2009 tritt das Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG ) in Kraft. D.h., dass Eigentümer/Bauherrn bei der Erstellung von Gebäuden ab 2009 erneuerbare Energien für ihre Wärmeversorgung nutzen müßen. Paralel dazu tritt auch eine neue Energieeinsparverordnung in Kraft. Ziel ist es damit den Energieverbrauch von Heizung und Warmwasser im Gebäudebereich um ca. 30 % zu senken. ........................................................................................................................ Tatsächlich als Altbau bezeichnet werden Gebäude die vor dem Zweiten Weltkrieg erstellt wurden. Häuser aus den Jahren 1950 - 1980 gelten als Bestandbauten. Ist ein Gebäude nicht älter als 10 Jahre, zählt es noch als Neubau. ........................................................................................................................ In Oberbayern stellen € 200,-- die untere Preisgrenze für Bauland in kleineren Ortschaften oder in eher abgelegenen Gegenden dar. Lage Nachteile wie kein Bahn Anschluss, schlechte Einkaufsmöglichkeiten,keine weiterführenden Schulen, keine Ärzte, wenig Kultureinrichtungen bestimmen hier den Preis. Ein niedriger Preis resultiert aber auch aus einer niedrigen Nachfrage.Bei einem Preissegment von € 300,-- - € 400,-- ist das Angebot in ländlichen Gegenden ausreichend. Auch hier ergeben sich Preisschwankungen durch Verkehrsanbindung und Infrastruktur wie auch die Lage im Ort. Für € 400,-- - € 500,-- finden Sie Baugründe in gehobenen Lagen auf dem Land und in den Kreisstädten. In diesem Preissegment sind die Kosten für den Grunderwerb ähnlich hoch wie für den anschließenden Neubau. Ab € 600,-- und mehr darf man Exklusivlagen ( ausser in München ) erwarten. ........................................................................................................................ Reihenhaus: Für ein Reihenmittelhaus sollten ca. 300 qm Grund angesetzt werden. Das Reiheneckhaus sollte 350 qm bis 400 qm beanspruchen. Doppelhaushälfte: Doppelhaushälften beanspruchen durch ihre Bauart mehr Grund als Reihenmittelhäuser. Hierfür sollten wenigstens 350 qm bis 400 qm veranschlagt werden.Freistehendes Haus: Allein durch die Behördlich vorgeschriebenen Abstände vom Baukörper zu den Nachbargrundstücken sollte man ein Grundstück ab 450 qm einplanen. Dies sind alles nur Orientierungsangaben. Ein größeres Grundstück als hier angegeben verleiht natürlich auch größeren Freiraum. ........................................................................................................................ Richtwerte für durchschnittliche Wohnraumgrößen:
Raumart mit qm
Eingang, Windfang 4 qm
Bad 6-10 qm
WC 2-3 qm
Kinderzimmer 10-15 qm
Elternzimmer 15-17 qm
Wohnzimmer 20-30 qm
Arbeitszimmer 8-14 qm
Arbeitsküchen 8-10 qm
Wohnküchen 12-14 qm
Offene Küchen 6-8 qm
Vorratsraum 2-4 qm
Speisekammer 2 qm
Wirtschaftsraum 6-15 qm
Abstellraum 4-6 qm
Brennstofflager 4-6 qm
Heizungsraum 4-6 qm
Hausanschlussraum 4 qm
Wir haben für Sie die unterschiedlichen Nutzungsbereiche eines Hauses und deren Größe zusammengefasst. Korrigieren bzw. ergänzen Sie gegebenenfalls fehlende Räume oder Raumgrößen.
Wohnbereich
Das ist Ihre Wohnfläche. Sie nimmt ca. 72% Ihrer Bruttogrundfläche ein. Bei einer Bruttogrundfläche von 130m² wären das 93,5m². Zum Wohnbereich gehören:
- der Gemeinschaftsbereich (Wohnzimmer, Esszimmer, Wohnküche)
- der Individualbereich, (Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer)
- der Hauswirtschaftsbereich (Küche, Hauswirtschaftsraum, Bad, WC)
Haustechnik und Konstruktion
Dieser Bereich nimmt ca. 18% Ihrer Bruttogrundfläche in Anspruch. Bei unserem Beispiel wären das 23,5m². Genau gehören dazu:
-Haustechnikbereich (Heizanlage, Hausanschlüsse, Wasserversorgung)
-Konstruktion (Wände, Stützen)
Gemeinsamer Erschließungsbereich / Verkehrswege
Hiermit sind Flure und Treppen gemeint. Eine geschickte Aufteilung der Verkehrswege spart Grundfläche und damit Geld bzw. Platz für Ihre Wohnfläche. Sie sollten ca. 10% der Grundfläche für diesen Bereich veranschlagen, in unserem Beispiel wären das 13m².
........................................................................................................................ In den Städten und Gemeinden stellt der Gutachter jährlich die Grundstückspreise fest. Dies erfolgt auf Basis einer Kaufpreissammlung.
Die Kaufpreisssammlung wird aus den Kaufverträgen eines Gebietes erstellt.
Die Bodenrichtwerte werden veröffentlicht und man kann sie bei den Stadt- und Kreisverwaltungen bekommen. Sie sind eine große Hilfe bei der Bewertung von Immobilien.
......................................................................................................................... Auf einem Grundstück, dass Sie im Erbbaurecht nutzen dürfen, können Sie ein Gebäude ( ein Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus ect. ) errichten. Aber immer nur in dem Umfang, wie es vertraglich beschrieben und vereinbart wurde
Ihr Erbbaurecht können Sie sowohl veräußern als auch vererben.
Weder Sie noch der Grundstückseigentümer können während der Laufzeit ( in der Regel 99 Jahre ) den Vertrag kündigen.
Das Erbbaurecht gibt dem Rechteinhaber eine fast gleichwertige Stellung wie einem "richtigen" Grundstückseigentümer. Die Erbpachtverträge müssen vor einem Notar abgeschlossen und ins Grundbuch eingetragen werden, in diesem Fall in das sog. Erbbaugrundbuch.
Wie komme ich an ein Erbbaugrundstück?
Erbbaugrundstücke werden manchmal von Gemeinden und Städten sowie von den Kirchen angeboten. Es gibt auch Erbbaugrundstücke, die privat angeboten werden.
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Er kann sich auf auf 2% bis 3% belaufen, wie es gelegentlich die Kommunen fordern, wenn sie Grundstücke an kinderreiche Familien abgeben. Ansonsten müssen Sie mit 4% bis 6 % rechnen.
Der Zinssatz wird fast immer mit einer Anpassungsklausel verknüpft. Wird nichts besonderes vereinbart gilt der einmal festgelegte Erbbauzins bis zum Ablauf - es sei denn, die Lebenshaltungskosten haben sich nach Abschluss des Vertrags auf 150 % erhöht oder die Kaufkraft ist um 60 % gesunken. Dann darf, laut Bundesgerichtshof der Zinssatz auch ohne Anpassungsklausel angepasst werden. Der Grundstückseigentümer wird Normalfall immer verlangen, dass eine sog. Zinsanpassungsklausel in den Vertrag aufgenommen wird. Nach § 9a der Erbbaurechtsordnung darf diese Anpassung aber nicht über die "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" hinausgehen und auch nur alle drei Jahre gefordert werden. Ein kleiner Tipp: Koppeln Sie die Steigerungsklausel nicht an den örtlichen Mietspiegel, das ist in aller Regel ungünstig.
Wem gehört das Gebäude? Kann ich verkaufen?
Der sog. Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes. Er, oder seine Nachkommen, können es umbauen, sanieren oder abreißen und wieder neu aufbauen. Bei einem Verkauf geht das Eigentum des Gebäudes auf den Erwerber über. In einen Erbbauvertrag soll vereinbart werden, dass bei einem Hausverkauf die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag an den Erwerber übergehen. Fehlt dieser Vermerk, kann der Grundstückseigentümer die Zustimmung zum Weiterverkauf verweigern. Das einzige, was gegen das Erbbaurecht sprechen könnte, ist der sog. Heimfall. Darunter werden Gründe verstanden, bei deren Eintreten das Grundstück dem Eigentümer wieder "anheim" fällt. Private Grundstückseigentümer wollen möglichst viele mögliche Gründe in den Vertrag schreiben, bei deren Eintreten das Grundstück samt Haus - natürlich gegen Zahlung einer Entschädigung - an sie zurückfallen. Kommunen und Kirchen sind da etwas zurückhaltender. Ein Grundstückseigentümer kann schon auf die Idee kommen, sich aus verschiedensten Gründen das Grundstück mit Haus aneignen zu wollen. Dringender Eigenbedarf ist - wie bei Mietverhältnissen - ein solcher Grund. Schließen Sie also schon im Vertrag von vornherein die "durchsichtigen" Heimfallgründe aus und beschränken Sie diese auf Vermerke, dass ein Heimfall nur stattfinden kann, wenn das Gebäude nicht fristgerecht errichtet, zweckentfremdet genutzt oder verwahrlost wird.
Was passiert nach 99 Jahren?
Das von Ihnen errichtete Gebäude geht nach 99 Jahren zwar auf den Grundstückseigentümer über - der muss dafür aber an Ihre Erben, sofern diese das Haus dann noch besitzen und es nicht mit dem gesamten Erbbaurecht schon weiterverkauft haben, eine Entschädigung bezahlen. Diese muss dem Marktwert des Hauses in 99 Jahren entsprechen. Sinnvoll ist eine Kaufoption auf das Grundstück in den Kaufvertrag einzubauen. Es könnte ja sein, dass der Grundstücksinhaber nach 20 Jahren verkaufen will.
Kann ein Erbbaugrundstück beliehen werden?
Hypothekendarlehen werden nicht auf das Grundstück, sondern auf das Erbbaurecht eingetragen. Der Bauherr ist damit ähnlich gestellt, als wenn er ein Kaufgrundstück hätte
..................................................................................................................... Die Gutachterausschüsse erhalten von allen notariellen Kaufurkunden eine Kopie und sammeln diese in einer sog. Kaufpreissammlung. Somit haben sie alle Daten des lokalen Immobilienmarktes zur Verfügung. Daraus entstehen dann die Bodenrichtwertkarten für die Marktpreislage von Grundstücken, wie auch Preistabellen für Eigentumswohnungen nach Wohnlage und Baujahr. Ca. alle zwei Jahre werden diese Richtwerte aktualisiert. Für Laien sollen diese ermittelten Durchschnittswerte eine Erstorientierung darstellen. Jedoch Vorsicht, das rechnerische Mittel ist zwar nicht anzweifelbar, letztendlich wird der Kaufpreis einer Immobilie durch Angebot und Nachfrage, Lage, Ausstattung ect. ermittelt. Der Durchschnittspreis ( aus Luxus- und Normalwohnung errechnet ) ist dann meist nicht der am häufigsten gezahlte Preis für eine Durchschnittswohnung in Durchschnittslage. ........................................................................................................................ Der Bebauungsplan enthält als verbindlicher Bauleitplan die rechtsverbindliche Festsetzung für die städtebauliche Ordnung.
Der Bebauungsplan gilt nicht nur für das gesamte Gemeindegebiet sondern meist immer nur für einen räumlich abgegrenzten bestimmten Teilbereich der Gemeinde.
Grundflächenzahl (GRZ)
Der Anteil eines Baugrundstücks, der bebaut wird heißt Grundfläche. Über die GRZ wird das Maß der baulichen Nutzung bestimmt.
Die GRZ sagt aus, wieviel Quadratmeter bebaute Grundfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist.
Für die GRZ gibt es Obergrenzen (nach &17 BauNVO).
Eine GRZ von z.B. " 0,4 " bedeutet eine Bebauung von 40 % des Grundstückes
Geschoßflächenzahl (GFZ)
In der Baunutzungsverordnung (BauNV0) § 20 Absatz 2 wird die GFZ geregelt:
Hier heißt es: Die GFZ gibt an, wieviel qm Geschoßfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind.
Zur Berechnung der zulässigen Geschoßfläche wird folgende Formel verwendet:
Grundstücksfläche x GFZ = Geschossfläche
z.B: Für den Bau eines zweigeschossigen Wohnhauses ist eine GFZ
von 0,4 festgelegt worden. Das Grundstück hat eine Größe von 450 qm.
450 (qm) x 0,4 (GFZ) = 180 (qm).
Das Grundstück darf also mit einem Wohnhaus mit einer Geschoßfläche von 180 qm, verteilt auf die beiden Geschossen bebaut werden.
.............................................................................................................................. Mit dem Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren
ein. Die Baubehörde der Gemeinde in der die Immobilien errichtet
werden soll überprüft, ob die Errichtung nach dem Bebauungsplan möglich ist.
Der Antrag beinhaltet die Bauzeichnungen (1:1000) mit Ansichts- und Schnittzeichnungen, den Lageplan (1:500) mit Berechnung der Grund- und Geschoßflächen, Angaben zur Hochbautechnik, Berechnung des umbauten Raumes, Standsicherheits-, Wärme-, und Schallschutz-
nachweis.
........................................................................................................................ Wenn man einen Bauantrag stellen möchte, braucht man u.a. auch den amtlichen Lageplan des Grundstückes.
Er zeigt die Lage, die Grenzen des Grundstückes und die Abgrenzungen des geplanten Gebäudes.
Die dafür notwendigen Unterlagen muss man den Katasterunterlagen des Katasteramts entnehmen.
......................................................................................................................... Ohne Qualitätseinbußen kostengünstig die eigenen vier Wände realisieren ? Ja, viele Wege führen zum Ziel ! Nachstehend einige Maßnahmen zum kostengünstigen Bauen: die Eigenleistung ( sog. Muskelhypothek ), Verzicht auf den Keller, die Entscheidung für ein kleineres Grundstück, eine preisgünstige Wohnungslage, ein einfacher Grundriss, statt einer Garage ein Carport, ein Reihenhaus statt einem freistehenden Einfamilienhaus, günstiges Baumaterial, kleinere Wohnfläche, ein Erbbaurecht. Dies sind nur einige Maßnahmen die Ihr Budget entlasten können ? ....................................................................................................................... Diese Tabelle enthält Richtlinien für die voraussichtliche normale Lebensdauer verschiedener Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen. Sie finden insbesondere bei Wohnungswechsel Verwendung. Die angegebene Lebensdauer basiert jeweils auf Durchschnittswerten für mittlere Material- und Arbeitsqualitäten bei normaler, durchschnittlicher Beanspruchung.
Wandanstrich 8 Jahre
Tapete 10 Jahre
Türen und Türrahmen Spanplatten 25 Jahre
Türen und Türrahmen Massivholz 30 Jahre
Fenster 25 Jahre
Laminatböden, mittlere Qualität 15 Jahre
PVC-Böden 20 Jahre
Holzparkettböden 40 Jahre
Versiegelung Parkett 10 Jahre
Keramikplatten 30 Jahre
Spannteppiche 10 Jahre
Küchenmodernisierung , hohe Qualität 25 Jahre
Badewanne/Duschtasse 35 Jahre
Badewanne/Duschtasse/Lavabo/Emaillierung 20 Jahre
Lavabo/WC 35 Jahre
Badezimmer und Küchenarmaturen 20 Jahre
Fugendichtungen 8 Jahre
Badezimmermodernisierung gesamthaft 30 Jahre
Schalter/Steckdosen 15 Jahre
Briefkasten 20 Jahre
........................................................................................................................ Dach/Wärme - Dämmwerte:
1m³ = € 60,--
1 m² = € 12,-- bei 20 cm Stärke
Fassade/Wärme - Dämmwerte:
m³ je nach Stärke von € 80,-- bis € 120,--
Die angegebenen Preisbeispiele verstehen sich incl. Montage
........................................................................................................................ Bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann von € 80,-- pro Stunde ( zuzügl. der gesetzl. MwST ) ausgegangen werden, wobei Spezialisten auch noch teurer sein können. Es sind auch Verträge möglich, die sich an der Bau- oder Kaufsumme orientieren. Hier ist mit Kosten zwischen 0,5 und 1,5 Prozent zu rechnen. Die Suche nach einem passenden Sachverständigen ist gar nicht so einfach, denn es gibt nicht nur eigene Experten für jedes Fachgebiet am Bau sondern auch mehrere Gruppen: staatlich anerkannte, zertifizierte oder sonstige Sachverständige. Die angesehendsten sind die " öffentlich bestellten und vereidigten " Sachverständigen. Sie müssen ihre besondere Sachkunde auf ihrem Gebiet in einem aufwändigen Prüfungsverfahren nachweisen und bekommen ihren Titel immer nur befristet. Zu erkennen sind sie einfach : Nur diese Experten dürfen runde Stempel benutzen. ...................................................................................................................... Sind Sie es auch leid, Ihre Freizeit damit zu verbringen, Wohnungen, Häuser oder Grundstücke zu suchen, zu besichtigen und sich dann über die verlorene Zeit zu ärgern?
Ist Ihnen bei einem Immobilienverkauf nicht auch jeder Besichtigungstermin einer zuviel, weil Sie nicht wissen, wer kommt da eigentlich in mein Haus, meinen Betrieb ect.
Ein Makler übernimmt dies alles für Sie ! ........................................................................................................................ Kompetenz, Fachwissen, Seriosität und Diskretion sind für einen guten Makler selbstverständlich. Durch eine fundierte Ausbildung ist die Qualität seiner Dienstleistungen gesichert. Ob Sie verkaufen oder kaufen, vermieten, mieten oder finanzieren ein Makler wird stets Ihre Interessen vertreten und Sie vorausschauend beraten.
......................................................................................................................... Sie erhalten eine individuelle Betreuung von der Erteilung des Verkaufs-Suchauftrages bis zum Kaufabschluss. Dabei bietet der Makler folgende Leistungen :
> Ermittlung von Interessenten
> Besichtigungstermine
> Behördliche Angelegenheiten
> Kooperation bis zum Kaufvertrag
> Vermittlung von Finanzierungsmöglichkeiten
> Erstellung von Wertgutachten
Rundum - Service erspart Ihnen Arbeit, Ärger und Zeit.
Ein Dutzend Vorteile für die Zusammenarbeit mit einem Makler
- Er verfügt über die entsprechende Marktübersicht in der jeweiligen Region.
- Er hat auch Objekte in seinem Portfolio, die nicht in den Medien angeboten werden.
- Er verhandelt auf Wunsch den Preis mit Verkäufer/ Vermieter neu.
- Er kennt die marktüblichen Preise.
- Er erledigt bzw. organisiert alle Behördenwege und Termine.
- Er kennt alle Nebenkosten.
- Er kassiert nur im Erfolgsfall, es fallen also keine Beratungskosten an.
- Er hat über alle Vereinbarungen die richtigen schriftlichen Formulare.
- Er tritt bei Ungereimtheiten als Vermittler zwischen den Parteien auf.
- Er hat zum Thema Finanzierung sicherlich eine Idee.
- Er kennt auch das Umfeld der zu beziehenden Immobilie
- .............. ........................................................................................................................ Der Makleralleinauftrag
Mit dem Makleralleinauftrag verpflichten Sie den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen. Zu den Aktivitäten des Maklers zählt etwa, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichtet der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stellt bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.
Risiken ohne Makleralleinauftrag
Anders gestaltet sich die Situation beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichtet einen Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er kann einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Werden, wie es bei Allgemeinaufträgen immer noch geschieht, verschiedene Makler parallel beauftragt, riskiert der mögliche Käufer, am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen zu müssen. Zudem besteht die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie "zu Tode angeboten" wird. So ist immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der gleichen Zeitung mehrfach inseriert wird – teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dies lässt weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.
Nur beim Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten.
........................................................................................................................ Der Makler übernimmt in der Regel keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit seiner bereitgestellten Informationen. Seine Angebote sind freibleibend und unverbindlich. Sie beruhen auf den zur Verfügung gestellten Angaben des/der Verkäufer/s . ........................................................................................................................ Die Maklerprovision beträgt im Regelfalle 3,57 % vom Kaufpreis incl. 19% MwST. In Einzelfällen gibt es auch vertragliche Sondervereinbarungen. ....................................................................................................................... Im Regelfall zahlt der Verkäufer und der Käufer jeweils 3,57 % incl. MwST vom Kaufpreis.In Einzelfällen gibt es für die Provisionszahlung auch abweichende Vereinbarungen. ....................................................................................................................... Das Berufsbild des Immobilienmaklers
ist sehr komplex geworden. Schon längst beschränken sich Makler nicht mehr ausschließlich auf das einfache Nachweisen von Immobilien. Sie begutachten Grundstücke und Gebäude, erstellen Marktanalysen, prüfen Objektunterlagen, analysieren bestehende Mietverträge, geben wertvolle Hinweise zum Kaufvertragsrecht und helfen, die passende Finanzierung zu finden. Dennoch gibt es für das Berufsbild des Immobilienmaklers in Deutschland nach wie vor nur geringe gesetzliche Voraussetzungen, die Bezeichnung "Makler" ist nicht geschützt. Das macht es für den Laien oft schwer, seriöse, gut qualifizierte Dienstleister von "schwarzen Schafen" zu unterscheiden. Hier eine Checkliste die dabei hilft, einen kompetenten Makler zu erkennen.
Marktkenntnis:
Professionelle Immobilienmakler kennen ihren Markt. Sie informieren über Preise, Mieten und Marktentwicklungen. Sie stehen bereits im Vorfeld mit Sachkenntnis bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Sie kennen Angebot und Nachfrage des jeweiligen Immobiliensegments und betreuen Käufer und Verkäufer mit transparenten Informationen rund um das Grundstücksgeschäft.
Referenzen:
Kompetente Makler verfügen über eine umfassende Ausbildung und über mehrjährige praktische Erfahrung. Jeder professionell arbeitende Makler wird daher Referenzen seiner bisherigen Tätigkeit vorweisen können - also auf erfolgreich vermittelte Objekte und zufriedene Kunden verweisen können. Um herauszufinden, wie die bisherigen Kunden des Maklers dessen Leistungen beurteilen, kann sich der neue Kunde deren Adressen geben lassen und sich bei diesen erkundigen.
Beratung ohne Zeitdruck:
Ein seriöser Makler ist bereit, sich für das Anliegen seiner Kunden Zeit zu nehmen und sie nicht nur mit einigen Adressen abzuspeisen. Er wird niemals auf einen Vertragsabschluss unter Zeitdruck hinarbeiten, sondern dem Kunden eine ausführliche Prüfung des Angebots gestatten. Ein Alarmsignal für Kunden sind Behauptungen des Maklers, der richtige Käufer oder Verkäufer sei schon in der Kartei und der erfolgreiche Verkauf nur noch Formsache. Gegen die Einbeziehung externer Hilfe, beispielsweise eines Sachverständigen oder Rechtsanwalts, wird ein seriöser Makler nichts einwenden. Zudem wird er niemals eine Immobilie ohne Besichtigungstermin vermitteln.
Individuelle Beratung:
Ein professionell arbeitender Makler spricht mit dem Kunden intensiv über dessen persönliche Wünsche und Bedürfnisse sowie seine wirtschaftliche Situation, ehe er einen ersten Vorschlag macht. Er wird alle Einwände des Kunden ernst nehmen und ihn von sich aus vor Risiken warnen. Auf keinen Fall wird er Vorauszahlungen verlangen.
Realistische Beratung:
Seriöse Makler kennen den marktgerechten Preis für eine Immobilie und können ihn auch begründen. Sie warnen Kunden davor, ihr Haus oder ihre Immobilie zu teuer anzubieten. Denn wenn Kunden ihre Immobilie zu einem unrealistisch teueren Preis inserieren, wird diese schnell zu einem Ladenhüter. Um die Immobilie später überhaupt noch verkaufen zu können, muss dann der Preis oft noch deutlich unter den gesenkt werden, der zu Anfang realistischerweise hätte gefordert werden können.
Haftpflicht:
Der Makler sollte eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Auch qualifizierte Makler sind nicht vor Fehlern gefeit. Im Ernstfall kann etwas so Simples wie ein übersehener Zahlendreher finanzielle Folgen erheblichen Ausmaßes haben. Professionelle Makler sichern daher sich und damit ihre Kunden vor möglichen Schäden aufgrund einer Panne, eines Irrtums oder eines Versehens ab.
Problembewusste Beratung:
Ein seriöser Immobilienmakler ist ein Berater, der niemandem vorgaukelt, ein Kauf- oder Verkaufswunsch sei schnell und einfach zu erfüllen. Er wird genauestens prüfen, wo eventuell Probleme bestehen oder auftauchen könnten und wird bei deren Lösung helfen. So verbergen sich beispielsweise bei Eigentumswohnungen in Teilungserklärungen oder Sondernutzungsrechten mitunter komplizierte Sachverhalte.
Planvolle Vorgehensweise:
Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, sollte sich genau beschreiben lassen, wie der Makler vorzugehen gedenkt und welche Aktivitäten er im Detail plant. Ein guter Makler ist in der Lage, ein genaues Bild der Marktlage zu geben. Er wird seine Aufgabe, die in Frage kommenden Zeiträume für die Abwicklung aller Formalitäten und den voraussichtlichen Aufwand klar benennen.
Kundenpflege:
Ein professioneller Makler behandelt seinen Kunden auch nach dem erfolgreichen Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages als Kunden und verschwindet nach der Zahlung der Provision nicht sofort von der Bildfläche. Vielmehr wird er auch danach noch bei eventuell auftretenden Problemen helfen.
...................................................................................................................... Im Gegensatz zum Rechtsanwalt ist der Notar nicht Vertreter einer Partei, sondern er hat seine Aufgaben unparteiisch für alle Beteiligten zu erfüllen.
Aufgabe des Notars ist es, die Parteien über den möglichen Vertragsinhalt zu beraten und zu belehren, insbesondere unkundige Personen über die Folgen der Vertragsunterschrift aufzuklären. Insofern obliegen ihm umfangreiche Informationspflichten, deren Verletzung grundsätzlich zu Schadensersatzansprüchen führen können.
........................................................................................................................ Ist ein Kaufvertrag erst einmal notariell beurkundet gibt es so gut wie kein zurück mehr. Der Verkäufer ist zur Herausgabe der Immobilie und der Käufer zur Zahlung verpflichtet. Bevor man deshalb seine Unterschrift unter das meist umfangreiche Vertragswerk setzt, sollte man sehr genau seinen Inhalt studieren. Haben Sie keine Scheu wenn Ihnen etwas unklar erscheint den Notar zu fragen - denn dafür ist er ja da. Die wichtigsten Bestandteile sind beim Kauf eines Neubaus die Baubeschreibung und die Teilungserklärung. Wichtig: Nur was in der Baubeschreibung steht muß auch ausgeführt werden. Lassen Sie sich nicht von bunten Verkaufsprospekten täuschen. Diese sind kein Bestandteil des Kaufvertrages. Prüfen Sie alle Zahlenangaben im Kaufvertrag. Ein Zahlendreher kann teure Folgen haben. ..................................................................................................................... Die Höhe der Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert der Beurkundungen bei Immobilienkäufen und Verkäufen und die beglaubigten Eintragungen von Grundpfandrechten in das Grundbuch. Die Notargebühren sind in einer Gebührentabelle nach gesetzlichen Vorschriften geregelt. Die Höhe der Beurkundungsgebühren richtet sich beispielsweise bei einem Kaufvertrag einer Immobilie nach dem Kaufpreis. Bei der Eintragung von Grundpfandrechten richtet sich die Höhe der Notargebühren nach der Höhe des Sicherungswertes .
Die Kosten für die Leistungen des Notars und für das Grundbuchamt betragen normalerweise etwa 1,5% des Kaufpreises. Darin sind alle Notargebühren sowie die bei den Ämtern anfallenden Kosten enthalten.
....................................................................................................................... Beim Erwerb einer Immobilie zahlt immer der Käufer die Gebühr für dien notariellen Kaufvertrag und die Grundbucheintragung. Die Kosten für die Lastenfreistellung im Grundbuch zahlt der Verkäufer. ........................................................................................................................ Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks/Immobilie anfällt. Sie wird in der Bundesrepublik Deutschland auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % vom Kaufpreis.
........................................................................................................................ Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer ! ........................................................................................................................ Besonders beim Erwerb einer Bestandsimmobilie kann an der Grunderwerbsteuer gespart werden. Denn die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich aus dem Kaufpreis für die Immobilie erhoben, wie er sich aus dem Notarvertrag ergibt. Häufig werden bei Bestandsimmobilien EINRICHTUNGSGEGENSTÄNDE mit erworben. Z.B. Einbauküchen, Möbel, Sauna, Gartenmöbel und das Öl im Heizöltank. Diese beweglichen Gegenstände unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Hier wird die Steuerbemessungsgrundlage um den Kaufpreis der beweglichen Gegenstände gemindert. Zum Nachweis gegenüber dem zuständigen Finanzamt muß über die mit verkauften Gegenstände eine Vereinbarung getrofffen werden - besonders über den Kaufpreis - und diese im Notarvertrag festgeschrieben sein. Es ist darauf zu acheten, dass der Kaufpreis für die beweglichen Gegenstände dem ZEITWERT entsprechen muß. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung fällt auch die Instandhaltungsrücklage die dieser Wohnung zugerechnet wird nicht unter die Steuerpflicht. Dieses Guthaben wird beim Verkauf dem Käufer übertragen, ohne das dies aus dem Kaufpreis hervorgeht. Die Instandhaltungsrücklage unterliegt nicht der Grunderwerbsteuerpflicht. Wer die Rücklage aus dem Immobilienkaufpreis herausrechnet spart anteilig 3,5 % Grunderwerbsteuer. ........................................................................................................................ Die Auflassungsvormerkung ist die Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Grundstücks- Immobilienerwerbers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuen Eigentümer sichert. Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen. ........................................................................................................................ Der Nutzen- und Lastenübergang wird im notariellen Kaufvertrag individuell geregelt ! ........................................................................................................................ Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht geführtes öffentliches Register und genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet, die dort eingetragenen Tatbestände gelten gegenüber jedem gutgläubigen Dritten als richtig.
Im Grundbuch werden die Wirtschafts- und Rechtsverhältnisse eines Grundstücks offengelegt. Bei berechtigtem Interesse (z.B. Kaufinteresse) kann es von jedermann eingesehen werden.
Das Grundbuch besteht aus dem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I,II und III. Auf dem Deckblatt ist der Name des Amtsgerichts und die Nummer des Grundbuchblatts vermerkt. Das Bestandsverzeichnis enthält, entsprechend den Katasterpapieren, die genauen Grundstücksangaben wie Gemarkung, Flur und Flurstück, Größe und Nutzungsart des Grundstücks.
In der Abteilung I des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse dargelegt, d.h. es ist der Eigentümer ersichtlich und der Erwerbsgrund.
In Abteilung II sind die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks aufgezeichnet. Diese Abteilung sollte also von potentiellen Käufern gründlich studiert werden, da hieraus u.a. Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten, Dauerwohn- und Nutzungsrechte, Reallasten und Nießbrauchrechte ersichtlich werden.
In Abteilung III sind die Belastungen wie Grundpfandrechte, Hypotheken und Rentenschulden eingetragen.
....................................................................................................................... Eine klassische Immobilienfinanzierung setzt sich wie folgt zusammen : rund 20% Eigenkapital, 20% Bauspardarlehen und 60% Hypothekendarlehen, auch Annuitätendarlehen genannt. Dabei wird für eine bestimmte Laufzeit ein Nominalzins vereinbart und ein anfänglicher Tilgungssatz. Dies zusammen ergibt eine fixe jährliche Summe (die Annuität ), die in den meisten Fällen monatlich an die Bank geleistet wird. Mit jeder Tilgung wird nun der Zinsanteil geringer, weil die Schuld ja weniger wird und der Tilgungsanteil steigt. ........................................................................................................................
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Immobilien-Lexikon
